Bel 033 4602302 of mail naar info@beslagrecht.nl

Word abonnee

Uitgangspunt

De aanleiding voor een hypothecaire verkoop kan tweeërlei zijn:

De inhoud van dit artikel is alleen toegankelijk voor abonnees van beslagrecht.nl  Klik hier om u te abonneren en toegang te krijgen tot dit en alle andere afgeschermde artikelen op beslagrecht.nl.

Aanzegging executie (art. 544 lid 1 Rv)

Zowel bij het executeren op basis van art. 3:268 lid 1 BW, als bij het overnemen van de executie na executoriaal beslag (art, 509 Rv), leidt de hypotheekhouder volgens art. 544 lid 1 Rv de executie in door aanzegging aan:

Exploot van aanzegging (art. 544 lid 2 Rv)

Volgens art. 544 lid 2 Rv gebeurt de aanzegging bij deurwaardersexploot, het 'veilingexploot'. De hypotheekhouder vermeldt in dat exploot de volgende gegevens:

  • zo nauwkeurig mogelijk het bedrag waarvoor de hypotheekhouder uit hoofde van zijn recht tot executie wil overgaan, en de ter zake tot het tijdstip van de aanzegging reeds gemaakte kosten (dit is van belang voor het lossingsrecht), en
  • de aanwijzing van de executienotaris.
Overneming verkoop door hogere hypotheekhouder

Alle hypotheekhouders die bevoegd zijn tot executoriale verkoop mogen de executie overnemen. Als een lagere hypotheekhouder de overneming aanzegt, kan een in rang hogere hypotheekhouder alsnog executoriaal verkopen met toepassing van art. 509 Rv. Wel moeten de in art. 544 lid 1 en 2 Rv genoemde formaliteiten in acht te worden genomen (vgl. art. 544 lid 3 Rv).

Hypotheekhouder traineert verkoop; termijnstelling (art. 545 Rv)

Voor de verkoop geldt, gelet op art. 515 lid 1 Rv, geen termijn. Echter, mocht de hypotheekhouder de executie niet met redelijke spoed voortzetten, dan kan elke beslaglegger of hypotheekhouder aan de voorzieningenrechter van de rechtbank in het rechtsgebied waarin de zaken grotendeels liggen, verzoeken een termijn vast te stellen, waarbinnen de hypotheekhouder tot de verkoop of tot indiening van een verzoek tot onderhandse verkoop moet overgaan (art. 545 lid 1 Rv).

Bij overschrijding van de door de voorzieningenrechter bepaalde termijn wordt de executie voortgezet door de verzoeker met de hoogst gerangschikte hypotheek of, zo onder de verzoekers geen hypotheekhouder is, door de schuldeiser wiens beslag het eerst is ingeschreven (art. 545 lid 2 Rv).

Er geldt een rechtsmiddelenverbod: tegen een beschikking krachtens art. 545 lid 1 Rv staat geen hogere voorziening open (art. 545 lid 3 Rv).

Onderhandse biedingen (art. 547 lid 2 Rv)

De in art. 515 Rv bedoelde termijn voor de vaststelling van de datum en plaats van verkoop loopt bij hypothecaire verkoop vanaf de dag van de in artikel 544 bedoelde aanzegging aan de hypotheekgever (art. 547 lid 1 Rv).

In de in art. 516 Rv bedoelde aanplakking en aankondiging dient tevens te zijn opgenomen dat tot veertien dagen vóór de voor de verkoop bepaalde dag ondershands op de te executeren zaken kan worden geboden bij een aan de notaris gericht geschrift (art. 547 lid 2 Rv). 

  • Art. 547 lid 2 Rv loopt vooruit op art. 548 Rv betreffende de onderhandse verkoop door de hypotheekhouder. Om de onderhandse verkoop te laten slagen, wordt aan bieders de mogelijkheid geboden om tot uiterlijk de veertiende dag voor de datum van executoriale verkoop een schriftelijk bod bij de notaris uit te brengen.

De notaris geeft van de binnengekomen biedingen onverwijld afschrift aan de executant en de geëxecuteerde (art. 547 lid 3 Rv).

  • Er zijn dan twee mogelijkheden: óf de executant dient ten minste één week voor de veiling een verzoek ex art. 548 Rv tot onderhandse verkoop in, als hij met een bieder overeenstemming over de verkoop heeft bereikt; óf de openbare verkoop gaat gewoon door.

Aanzegging verkoop aan huurders (art. 549 Rv)

Uit art. 549 Rv (onderhandse verkoop van een onroerende zaak) volgt dat de aanzegging van de verkoop ook aan de huurders en medehuurders gedaan moet worden als de hypotheekhouder een beroep wil doen op het huurbeding.

Hypothecaire verkoop van een schip

Art. 509 Rv is ook van toepassing bij de overbetekening van een beslag op een schip aan de hypotheekhouders (vgl. art. 568 Rv). De artt. 544 en 545 Rv gelden ook bij hypothecaire verkoop van een schip (art. 579 Rv).

Pandexecutie

De voorbereiding voor hypothecaire verkoop lijkt op de voorbereiding voor pandexecutie bij roerende zaken, maar kent meer bepalingen.

Onderhandse verkoop (art. 3:268 lid 2 BW)

Een hypothecaire verkoop leidt niet altijd tot een executieveiling ex art. 3:268 lid 1 BWArt. 3:268 lid 2 BW, eerste volzin biedt de mogelijkheid voor onderhandse verkoop van een onroerende zaak. De wijze waarop een onderhandse verkoop plaatsvindt, is uitgewerkt in art. 548 Rv.

Verzoekschrift (art. 548 lid 1 en 2 Rv)

Uitsluitend de hypotheekhouder en de hypotheekgever kunnen een verzoekschrift tot onderhandse verkoop indienen. Het verzoek wordt gericht aan de voorzieningenrechter en betreft de goedkeuring van  de onderhandse verkoop op basis van een overeenkomst die bij het verzoekschrift ter goedkeuring wordt voorgelegd.

Bij het verzoekschrift moet volgens art. 548 lid 2 Rv een aantal bescheiden worden gevoegd:

Termijn voor indiening verzoekschrift (art. 548 lid 1 Rv)

Het verzoekschrift moet worden ingediend binnen de in art. 548 lid 1 Rv bepaalde termijn van één week vóór de voor de verkoop bepaalde dag (art. 3:268 lid 3 BW, eerste volzin).

Procedure bij onderhandse verkoop (art. 548 lid 3 en 4 Rv)

De griffier stelt de belanghebbenden onverwijld van het verzoek op de hoogte en bericht hen dat zij desgewenst door de voorzieningenrechter worden gehoord (art. 548 lid 3 Rv).

Door het verzoek vervalt de openbare verkoop (art. 548 lid 4 Rv, eerste volzin). Wordt het verzoek afgewezen, dan zal de rechter bepalen wanneer de openbare verkoop alsnog zal plaatsvinden (art. 548 lid 4 Rv, tweede volzin).

De voorzieningenrechter kan de verzoeker in de kosten van de bekendmaking veroordelen, los van de mogelijkeid van schadevergoeding (art. 548 lid 4 Rv, vierde volzin).

Als de hypotheekgever of de hypotheekhouder, beslaglegger of beperkt gerechtigde, die bij een hogere opbrengst van het goed belang heeft, voor de afloop van de behandeling van het verzoek aan de voorzieningenrechter een gunstiger aanbod voorlegt, kan de voorzieningenrechter bepalen dat de verkoop overeenkomstig dit aanbod zal geschieden (art. 3:268 lid 2 BW, tweede zin).

  • Rb. Utrecht (vzr.) 30-06-2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BU4931
    De voorzieningenrechter verleent geen verlof als moet worden aangenomen dat een veiling méér zal opbrengen dan de voorgestelde onderhandse verkoop of als er voor het einde van de behandeling van het verzoek een ‘beter bod’ wordt gedaan. Gelet op de overgelegde stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gekomen, kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet op voorhand worden uitgesloten dat bij een openbare veiling een hogere opbrengst kan worden behaald.
Rechtsmiddelenverbod (art. 3:268 lid 3 BW)

Er geldt een rechtsmiddelenverbod: tegen de beschikking van de voorzieningenrechter is geen hogere voorziening toegelaten (art. 3:268 lid 3 BW, tweede volzin). Daarop geldt echter een uitzondering:

  • HR 17-06-1994, NJ 1995, 367 (Rabobank/Sporting Connection)
    Hoger beroep tegen beschikkingen ex art. 3:268 lid 2 of 3:251 lid 1 BW is ontvankelijk indien en voor zover erover wordt geklaagd dat (a) de rechter buiten het toepassingsgebied van het desbetreffende artikel is getreden, dat (b) artikel ten onrechte heeft toegepast of ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten, of dat (c) de rechter bij de behandeling van de zaak essentiële vormen heeft verzuimd.
Overige rechtspraak
  • Hof Leeuwarden 11-01-2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BP1189
    Hypotheekhouder SNS probeert op alternatieve wijze de opbrengst van een onroerende zaak te realiseren: de eigenaar verkoopt de onroerende zaak, met machtiging van SNS om namens hem te handelen en waarbij SNS afstand doet van haar hypotheekrecht (en de ontvanger zijn beslag opheft), zij het onder voorwaarde dat de beslagleggers hun beslagen prijsgeven en de verkoopopbrengst aan SNS (en de ontvangert) laten toekomen. De beslagleggers willen niet meewerken. Er is onvoldoende aannemelijk geworden dat de beslagleggers hun recht misbruiken.

Als alternatief voor een openbare of onderhandse veiling kan de hypotheekhouder gebruik maken van een onherroepelijke volmacht, waarbij de debiteur onherroepelijk volmacht verleent tot verkoop van de onroerende zaak.

In een onherroepelijke volmacht kunnen de op een gewone volmacht van toepassing zijnde beëindigingsgronden zoals de dood, onder curatele stelling en herroeping worden uitgesloten (maar niet de beëindigingsgronden: faillissement en schuldsanering). Indien zich zo'n geval voordoet ten aanzien van de debiteur, dan kan de bank dus toch nog gebruik maken van de volmacht. De wet staat het verlenen van een onherroepelijke volmacht toe, mits de volmacht strekt in belang van de gevolmachtigde (in dit geval de bank) of een derde. Bij het verstrekken van een onherroepelijke volmacht als alternatief voor een executieveiling is dit belang gelegen in het streven naar een zo hoog mogelijke opbrengst. Dit belang geldt voor zowel de bank als voor de debiteur. De debiteur heeft bij een hogere opbrengst immers een kleinere restschuld.