Bel 033 4602302 of mail naar info@beslagrecht.nl

Word abonnee

Retentierecht. Eis van opeisbaarheid van de vordering. Strijd met hypotheekrecht.

Feiten

Een aannemer sluit met Heja Projectontwikkeling BV een aannemingsovereenkomst voor de nieuwbouw van acht woningen, waaronder de onroerende zaak waarover het in de procedure gaat. Bij de start van de bouwwerkzaamheden plaatst de aannemer een hekwerk rondom het bouwterrein dat met een slot kan worden afgesloten. Op het hekwerk is een bord geplaatst met de naam van de aannemer en de mededeling ‘verboden voor onbevoegden’.

Heja verleent nadien aan een financier een hypotheekrecht op de onroerende zaak.

Na een aantal maanden plaatst de aannemer rondom de onroerende zaak een extra hekwerk met de vermelding dat hij zijn retentierecht uitoefent. Hij laat vervolgens het retentierecht in het kadaster inschrijven.

Heja gaat failliet. De aannemer en de hypotheekhouder twisten over de vraag welk recht prevaleert, het retentierecht of het hypotheekrecht.

Rechtbank

De rechtbank oordeelt dat het retentierecht boven het hypotheekrecht gaat. Appellant gaat in hoger beroep.

Hof

In de toelichting op art. 3:291 BW in de Memorie van Antwoord wordt opgemerkt:

‘Als beslissend ogenblik voor het als posterieur gelden van het recht van de derde kiest lid 1 dat waarop aan twee vereisten voor het retentierecht is voldaan: het ontstaan van de vordering en het in zijn macht krijgen van de zaak. Vaak zal de vordering voortvloeien uit een overeenkomst. Men lette erop dat zij in dat geval in beginsel ontstaat op het moment van het sluiten van die overeenkomst ().’

Het is, volgens art. 3:291 BW, voor het antwoord op de vraag of het recht van de derde ouder of jonger is dan dat van de retentor, voldoende dat vaststaat wanneer de vordering van de retentor op zijn contractuele wederpartij is ontstaan. Het vereiste dat die vordering ook opeisbaar is wordt hier niet gesteld. In zoverre wordt afgeweken van de algemene regels inzake opschorting, zoals neergelegd in afdeling 7 van titel 1 van boek 6 BW en van de specifieke regels voor het ontstaan van het retentierecht zelf (waarvoor op de voet van art. 3:290 BW opeisbaarheid van de vordering van de retentor wel een vereiste is). 

Geïntimeerde had vanaf de start van de bouwwerkzaamheden en het plaatsen van het (eerste) hekwerk de feitelijke macht over het bouwterrein en de daarop in aanbouw zijnde huizen, en daarmee ook over de onroerende zaak. Dat geïntimeerde vervolgens om de onroerende zaak een extra hek heeft geplaatst met daarop een bord dat het retentierecht werd uitgeoefend maakt dat niet anders. Wel had het plaatsen van het extra hek en het bord tot gevolg dat daardoor ook voor derden duidelijk werd dat geïntimeerde zijn retentierecht inriep.

Ook nu het retentierecht ouder is dan het hypotheekrecht kon geïntimeerde het retentierecht in beginsel mede inroepen tegen appellant als derde met een jonger (hypotheek)recht. Appellant voert echter aan dat geïntimeerde haar retentierecht in dit geval niet tegen haar kan inroepen omdat op het moment dat appellant haar hypotheekrecht verkreeg door geïntimeerde aan appellant als derde niet duidelijk was gemaakt dat zij een beroep deed op haar retentierecht. 

Volgens art. 3:291 BW gaat het retentierecht zowel boven een ouder als boven een jonger recht op de zaak waarop het retentierecht rust, mits aan de bijkomende voorwaarden van art. 3:291 lid 1 en lid 2 BW is voldaan. Het is duidelijk dat appellant toen zij het hypotheekrecht vestigde niet heeft kunnen waarnemen of er een retentierecht bestond, zodat zij dus (als derde met een jonger recht) de tegenprestatie die zij moest leveren tegenover dat hypotheekrecht niet heeft kunnen afwegen tegen de mogelijkheid dat een retentierecht aan dat recht in de weg zou komen te staan. Die situatie zou echter ook gelden voor derden met een ouder recht. Volgens art. 3:291 lid 2 BW prevaleert het retentierecht ook boven het oudere recht van een derde, mits de vordering van de retentor voortspruit uit een overeenkomst die de schuldenaar bevoegd was met betrekking tot de zaak aan te gaan.

Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank.

Gerelateerde artikelen