De blokkerende werking van een verhaalsbeslag op een onroerende zaak volgt uit art. 505 lid 2 Rv, eerste zin: nadat het beslag volgens art. 505 lid 1 Rv, eerste zin in de openbare registers is ingeschreven, kunnen de volgende latere handelingen niet tegen de beslaglegger worden ingeroepen:

• levering
• hypotheek
• onderbewindstelling
• verhuur of verpachting

Uitzonderingen op de blokkerende werking (art. 505 lid 2 en 3 Rv)

Op de regel van de blokkerende werking gelden twee uitzonderingen:

1.
Art. 505 lid 2 Rv, tweede en laatste zin bepaalt dat de blokkerende werking niet geldt voor verhuur van woonruimte waarop de artt. 271 t/m 277 Boek 7 BW van toepassing zijn, tenzij:

• de verhuring plaatsvond na de bekendmaking bedoeld in art. 516 Rv, of
• de huurder wist dat de beslaglegger door de verhuring in zijn verhaalsmogelijkheden zou worden benadeeld.

2.
Art. 505 lid 3 Rv bepaalt dat, wanneer een leverings- of hpotheekakte vóór de inschrijving van het beslag is verleden, de beslaglegger de levering of de hypotheek moet dulden, mits de leverings- of hypotheekakte wordt ingeschreven op uiterlijk de eerste dag dat het kadaster na de dag van de inschrijving van het beslag open is. 

• Met art. 505 lid 3 Rv wordt een situatie voorkomen zoals in:
  • HR 30-01-1981, NJ 1982, 56 (Baarns Beslag)
    Beslag op onroerende zaak tussen het verlijden van de transportakte en de inschrijving van die akte in de openbare registers.

Art. 505 lid 3 Rv geldt niet bij:

• conservatoir beslag tot levering van een onroerende zaak (art. 734 lid 1 Rv)
• maritaal beslag (art. 770a Rv)

Constitutieve vereisten voor verhaalsbeslag (artt. 504 en 505 Rv)

Voor de geldigheid van een beslag tot verhaal op een onroerende zaak - en dus voor de blokkerende werking - gelden drie constitutieve vereisten:

1. het opmaken van het proces-verbaal van beslag (art. 504 lid 1 Rv)
2. de inschrijving van het beslag in de openbare registers (art. 505 lid 1 Rv)
3. de betekening van de inschrijving aan de beslagene (art. 505 lid 1 Rv) 

Conservatoir beslag

Volgens de schakelbepaling van art. 726 lid 1 Rv geldt art. 505 Rv ook bij conservatoir verhaalsbeslag op een onroerende zaak.

Rechtspraak

• Hof Leeuwarden 08-04-1998, NJ 1999, 261 (Blokkerende werking)
  Leveringsbeslag na vervreemding onroerende zaak werkt niet ten opzichte van verkrijger.
• HR 21-07-1944, NJ 1944, 576 (Landbouwersbank/Ringel)
  Een na een beslag verkocht en geleverd huis blijft verhaalsobject van de beslaglegger ook al gaat nadien de schuldenaar failliet. Een beroep op het beslagrecht doet het huis daarom niet terugkeren in het vermogen van de failliete verkoper.